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우선변제권
주택임대차보호법상 우선변제권이란 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 의미합니다. 만약 선순위권리자가 있다면, 보증금을 돌려받지 못하는 경우도 발생할 수 있다고 하는데요. 예를 들어, 임차인 A 씨가 임대인 B 씨와 임대차계약을 진행했는데, B 씨의 집에 근저당이 잡혀 있는 상태에서 계약을 진행하였고, 차후 해당 물건이 경매로 넘어가게 되는 순간이 되면 A 씨는 우선변제권이 있음에도 선순위 대출금이 먼저 상황 되는 상황이 발생되므로, 임차인 A 씨는 보증금에 대한 보장을 담보할 수가 없게 됩니다. 따라서 임차인들은 되도록이면 대출이 없는 집에 들어가고자 하는 이유입니다.
우선변제권 취득 요건
주택인도 + 전입신고 + 확정일자이렇게 우선변제권을 취득했습니다 하더라도, 실제로 경매 진행과정에서 우선변제권보다 우선하는 아래의 순위들이 있습니다.
- 경매 진행 비용
- 소액임차인의 최우선 변제금
- 당해 재산에 대하여 부과된 국세 및 지방세확정일자 임차인의 보증금
- 우선변제권근저당, 가등기, 전세권, 임차권일반 임금채권담보물권 보다 늦은 후순위 조세채권의료보험료, 산재보험료, 국민연금 등일반채권, 확정일자 없는 임차권
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